Procedure esecutive immobiliari

Procedure esecutive immobiliari

Il cosiddetto Regolamento IVG, ovvero il Decreto 11 febbraio 1997 n. 109, peraltro di modifica al precedente testo del 1960, recita all’articolo 21 comma 6: L’istituto, inoltre, nelle esecuzioni immobiliari, quale custode o amministratore, fornisce al giudice l’assistenza necessaria per la vendita e può essere dallo stesso incaricato delle operazioni preliminari all’uopo indispensabili.
Da qui una fase ante riforma in cui taluni Istituti hanno svolto mansioni di ausiliario al Giudice nelle procedure esecutive immobiliari. Tali “prassi” sono state tradotte, come noto, in norma con le riforme degli anni 2005 e 2006.
Oggi è l’articolo 559 del codice di procedura civile che stabilisce l’obbligatorietà, salvo eccezioni, della nomina di un custode e indica i soggetti che possono essere incaricati di tale mansione: “Col pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze, e i frutti senza diritto a compenso.
Su istanza del creditore pignorante o di un creditore intervenuto, il giudice dell’esecuzione, sentito il debitore, può nominare custode una persona diversa dallo stesso debitore. Il giudice provvede a nominare una persona diversa quando l’immobile non sia occupato dal debitore.
Il giudice provvede alla sostituzione del custode in caso di inosservanza degli obblighi su di lui incombenti.
Il giudice, se custode dei beni pignorati è il debitore e salvo che per la particolare natura degli stessi ritenga che la sostituzione non abbia utilità, dispone, al momento in cui pronuncia l’ordinanza con cui è autorizzata la vendita o disposta la delega delle relative operazioni, che custode dei beni medesimi sia la persona incaricata delle dette operazioni o l’istituto di cui al primo comma dell’articolo 534.
Qualora tale istituto non sia disponibile o debba essere sostituito, e’ nominato custode altro soggetto.

I provvedimenti di cui ai commi che precedono sono pronunciati con ordinanza non impugnabile”.
L’IVG nominato custode articola la propria attività agendo su diversi livelli che spesso risultano interdipendenti:

  • Dentro il tribunale: interazione con cancelleria, notariato, magistrati
  • Fuori dal tribunale: incontri con debitori, legali, interessati all’acquisto per la visione beni
  • In rete: interazione col PCT, informatizzazione del fascicolo, servizi resi all’utenza online quali “prenota la visita”, download gratuito dei documenti, servizio mailing list, nuova App per mobile, spazio alla giurisprudenza
  • Pubblicità cartacea: predisposizione di pacchetti pubblicitari veicolati sui maggiori canali informativi



Il protocollo operativo adottato dall’IVG associato si propone quali finalità:

  • Ridurre al minimo l’atteggiamento “barriera” del debitore rendendolo collaborativo
  • Sanare eventuali vizi e/o evitare danni all’immobile
  • Rendere l’IVG il referente del Giudice e del delegato, soggetti che solo attraverso una rendicontazione continua delle attività possono avere idea reale dello status di un cespite
  • Promuovere l’eventuale messa a reddito dei cespiti gestita dal custode, con la preservazione o l’enfatizzazione, soprattutto per beni di prestigio o ubicati in luoghi particolari, del loro valore.



Le attività di tipo ordinario del custode (ex art. 2 DM 80/2009)
1) accessi presso l’ufficio giudiziario per il conferimento dell’incarico e la consultazione del fascicolo, nonché’ presso altri pubblici uffici;
2) accessi all’immobile pignorato, anche in caso di apertura forzata delle porte;
3) verifica dello stato di conservazione del bene e dell’esistenza di eventuali mutamenti rispetto a quanto risultante dalla relazione dell’esperto;
4) verifica dello stato di occupazione del bene e dell’eventuale sussistenza di titoli opponibili da parte di terzi;
5) quantificazione delle spese condominiali relative all’ultimo biennio, nonché’ di quelle future già deliberate;
6) sostituzione di serrature, installazione o sostituzione di dispositivi di sicurezza;
7) informazioni relative all’immobile pignorato e alla procedura di vendita, rese agli interessati mediante l’utenza telefonica indicata nell’avviso di vendita di cui all’articolo 570 del codice di’ procedura civile;
8) invio agli interessati, anche tramite posta elettronica o fax, di copie o estratti della perizia di stima;
9) accompagnamento degli interessati presso l’immobile posto in vendita;
10) cura degli adempimenti pubblicitari previsti nell’ordinanza di vendita;
11) chiarimenti resi al giudice o suo delegato, alle parti ed agli offerenti nel corso delle operazioni di vendita;
12) attività di liberazione dell’immobile ai sensi dell’articolo 560, terzo comma, del codice di procedura civile;
13) redazione e deposito del rendiconto di cui all’articolo 560, primo comma, del codice di procedura civile.
Le attività di tipo straordinario del custode (ex art. 3 DM 80/2009)
1) di riscossione dei canoni di locazione ovvero di altre somme dovute per l’occupazione dell’immobile, nonché’ di rinnovo, disdetta e stipula dei contratti di godimento del bene,
2) azione per la convalida della licenza o dello sfratto per finita locazione o per morosità e promozione di ogni altra azione, anche esecutiva, occorrente per conseguire la disponibilità del bene;
3) partecipazione alle assemblee condominiali;
4) interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria;
5) regolarizzazione catastale, urbanistica ed edilizia degli immobili;
6) direzione e controllo delle attività di asporto e
7) trasferimento presso un depositario delle cose mobili appartenenti al
8) debitore o a terzi rinvenute nell’immobile pignorato.
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